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土地增值税筹划风险分析之——投资

  由于土地增值税的相关规定比较宽泛,对于同一句法条可以有截然迵异的理解,土地增值税筹划已经成为一个刀锋上的舞蹈。通过投资的方式规避土地增值税是一种非常常见而流行的手法,可是那是故事的开头,故事的结尾远不是税务师筹划时想象的那么简单。笔者结合一个案例,来分析土地增值税投资筹划的高风险。
  一、案例介绍

  甲公司2003年取得一块土地,成本1000万,并以此地块成立项目公司乙,负责开发此地块。由于房地产开发形势的持续走好,2004年土地市值已增值至3000万。丙公司欲以市价购入此地块开发。

  二、筹划方案(未考虑不影响决策的印花税)

  1、股权转让。

  为了规避土地增值税及营业税,甲公司欲以通过转让乙公司股权的方式来实现实质上的卖地(实际上也无法直接卖地,但可以卖在建工程),但由于股权转让的方式,实质上是将乙公司的土地增值税负转嫁给丙方,丙公司要求乙公司降低卖价,甲、丙双方经过沟通,放弃该方案。

  2、投资新设然后股权转让。

  根据:

  (1)、《关于土地增值税—些具体问题规定的通知 》(财税【1995】48号)第一条之规定“对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。”

  (2)《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税【2002】191号 )的规定“以无形资产、不动产投资入股,与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。对股权转让不征收营业税。”

  乙公司决定改用该地块投资成立丁公司,并再通过转让丁公司股权的方式来实现实质上的卖地,这样既避开了营业税又避开了土地增值税。节税测算如下:

  节约营业税=3000×0.05=150

  节税土地增值税=2000×0.5-1000×0.15=850

  总计节税=150+850=1000(万元)

  再根据《关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发【2000】118号)“

  (1)企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资,包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票,应在投资交易发生时,将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理,并按规定计算确认资产转让所得或损失。

  (2)上述资产转让所得如数额较大,在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的,报经税务机关批准,可作为递延所得,在投资交易发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。

  (3)被投资企业接受的上述非货币性资产,可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。”
 
因筹划增加的税收成本测算如下:
  乙公司增加企业所得税(因土地视同销售,可分五年支付): =(3000-1000)×0.33=660(万),

  丁公司增加契税=3000×0.04=120(万)

  合计增加税收=120+660=780(万)

  该方案可节税=1000-780=220(万),总体上方案可行。

  细节上的特殊处理:

  乙公司认为虽然按《中华人民共和国发票管理办法》(财政部令【1993】第6号)的规定“发票,是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中,开具、收取的收付款凭证。”,投资活动不属于“购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动”,但根据国税发【2000】118号,应将投资分解为按公允价值销售和投资两项经济业务,也有开发票的理由,经和税务机关沟通,开了不动产发票3000万给丁公司,丁公司以3000万入帐。

  丙公司认为,丁公司的筹划方法严密,有理有据,并且取得了3000万的发票,接受了投资新设并转股的方案。

  三、清算时的风险

  2006年,丁公司开发完毕,销售收入10000万,土地成本外的其他可扣除成本是4000万(已进行20%加计扣除),丁公司进行土地增值税的查帐清算。税务机关对于丁公司的土地在土地增值税中的计税成本的认定,出乎丙公司原收购丁公司股权时的预计。

  1、土地成本为零

  税务机关认为,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字【1995】6号)第七条之规定“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。”由于丁公司土地使用权并非购买而来,因而丁公司没有为取得土地使用权支付地价款,所以丁公司的土地在土地增值税上的计税成本是零,即丁公司在计算土地增值税时,土地的可扣除成本是零。因而丁公司的应交土地增值税为:

  (1)可扣除成本=4000(万元)

  (2)增值额=10000-4000=6000(万元)

  (3)增值率=150%

  (4)应交增值税=6000×0.5-4000×0.15=2400(万元)

  丁公司认为,“取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用”,并不是“纳税人为取得土地使用权所支付的货币金额”, 财法字【1995】6号并没有对支付地价款的支付方式进行规定,因而作为支付地价款的方式可以是货币性资产和非货币资产等各种支付方式。实际上本案例中,丁公司为取得该3000万土地付出了3000万的股权,支付地价款的方式是股权,并且该股权又被以3000万元由丁公司的新老股东实际交易过。如果丁公司“为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用”为零,那么丁公司的土地应是由捐赠收入或资本公积而产生,这和实际情况不符。实际上,作为一个法人实体,丁公司是为取得该土地付出了3000万股权作为对价的,并且有合同、评估报告、发票等一系列的证据作为证明。税务机关认为丁公司没有支付对价的观点缺少依据,并且丁公司取得了发票,也不属于未取得可扣除的合法票据的情况。
因而丁公司的应交土地增值税为:
  (1)可扣除成本=4000+3000×1.2=7600(万元)

  (2)增值额=10000-7600=2400(万元)

  (3)增值率=31.58%

  (4)应交增值税=2400×0.3=720(万元)

  税务机关谨慎认可了丁公司的观点。

 

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