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房地产开发合作方式不同 税务筹划亦不同

  营业税是房地产合作开发企业涉及的主要税种之一。因签订的合作开发合同或协议不同,营业税的纳税依据也有所不同。企业如果不能准确划分,就会面临较大的纳税风险。
  根据国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答(之一)〉的通知》(国税函发〔1995〕156号)的规定,房地产合作开发主要有两种合作方式。

  第一,纯粹的“以物易物”,即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式有以下两种。

  1.土地使用权和房屋所有权相互交换。根据国税函发〔1995〕156号文件规定,土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了部分房屋的所有权。在这一合作过程中,甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为;乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为。因而,合作建房的双方都发生了营业税应税行为,甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目缴税,乙方应按“销售不动产”税目缴税。

  由于双方没有进行货币结算,应当按照《营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定,分别核定双方的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去,则又发生了销售不动产行为,应对其销售收入再按“销售不动产”

  税目征收营业税。

  2.以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。甲方将土地使用权出租给乙方若干年,乙方投资在该土地上建造建筑物并使用,租赁期满后,乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中,乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权,甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为,对其按“服务业———租赁业”征收营业税;乙方发生了销售不动产的行为,对其按“销售不动产”税目征收营业税。对双方分别征税时,其营业额也按《营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定核定。

  第二,甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房。对此种形式的合作建房,则要视具体情况确定如何征税。

  1.房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式。

  按照财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税〔2002〕191号)“以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税”的规定,对甲方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股,对其不征营业税,只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税,对双方分得的利润不征营业税。

  2.房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润。

  上述方式因甲方和乙方不属于共担风险、共享利润的行为,不属财税〔2002〕191号文件所称的“投资入股不征营业税”的行为,属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为。因此,对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入,按“转让无形资产”征税;对合营企业则按全部房屋的销售收入,依“销售不动产”税目征收营业税。

  3.房屋建成后双方按一定比例分配房屋。

  此种经营行为也未构成财税〔2002〕191号文件所称的“以无形资产投资入股,共同承担风险的不征营业税”的行为。因此,首先对甲方向合营企业转让的土地,按“转让无形资产”征税,其营业额按《营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定核定。因此,对合营企业的房屋在分配给甲方、乙方后,如果各自销售,则再按“销售不动产”征税。

  综上分析,不同的合作方式下,转让土地涉及的纳税规定各不相同,纳税人必须界定清晰,准确把握。

  另外,企业需要注意的是,怎样才算符合规定的“合作建房”?按照国家税务总局《关于合作建房营业税问题的批复》(国税函〔2005〕1003号)精神,甲方提供土地使用权,乙方提供所需资金,以甲方名义合作开发房地产项目的行为,不属于合作建房,不适用于国税发〔1995〕156号文件的规定。因为在这种情况下,土地使用权没有转移,其实质是甲方筹资建房,乙方以货币资金购买房地产。所以,关键是要看土地使用权有没有实际转移。
 

 

对税务筹划及企业管理有参考意义的一篇文章,发布在企管界与大家分享


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