首页 > 经济观察 > 名家论点
本周热点  
固顶文章 共享单车进军海外背后隐藏着啥秘密?
固顶文章 传销盛行,教育缺位
固顶文章 外汇储备三问
固顶文章 养老金缺口和延长退休年龄
固顶文章 转基因三文鱼首登人类餐桌:生长快一倍 不必贴标签
固顶文章 比特币的不公平问题
固顶文章 会计考试思维与会计实务思维真的是两回事
固顶文章 经济合同订立中的涉税风险分析与防范
固顶文章 浅析会计业务倾向税务化
固顶文章 完善金融监管体系刻不容缓
固顶文章 Visa转型开放平台赋能合作伙伴
固顶文章 我国已建覆盖58个城市的肉菜流通追溯体系
固顶文章 法积极推动法中养老服务合作
发布商链接  

宏观经济下地产企业突围之路

    中国的房地产业在这次的金融危机中受到了很大的冲击,如何能让中国的房地产业平稳的渡过危机呢?拿大陆的房地产商与香港的"四大天王"做一个对比我们可以清楚的发现他们的生存、发展的不同所在!总体来说,保守、打底、互补也是我们的房地产商的应该走的发展思路!

  我记得7月份萧山的演讲,可能很多企业家当时也去听过我做的主题演说。当初对地产行业提出我的看法,我说半年之后,经济情况会急速恶化,所以对于一个真正卓越的地产商或者企业家而言,你所以卓越不是看你赚多少钱,这不是评价的标准。我认为一个真正卓越的企业家是能够在事先做好风险管理,风险管理比什么都重要,而这个时刻就是考验大家风险管理是否到位的时候。如果地产商能够在半年之前当时听我的劝告,减少投资、降低负债,甚至多积累一些现金流的话,到今天就不会太被动。如果当时你不信的话,你什么都没有做,那么到了今天你不但被动,而且资金链很紧张,甚至会有断裂的可能,在这个时刻,希望你要尽快收回各种应收帐款。 

  最近有很多媒体问我:郎咸平教授,你看严冬要过多久?甚至还问春天什么时候来?我说媒体朋友,冬天都还没有来,就等春天了。如果你觉得日子难过的话,我会告诉你现在只是秋天,那么下一步该怎么办?下面我就想和大陆的房地产商们谈一谈香港的地产商目前是怎么应对的。

  和香港的四大天王相比,包括李嘉诚、李兆基还有郑裕彤、郭炳湘,这四位地产商,香港叫他们“四大天王”。他和我们内地的地产商或者上市公司最大的不同点,那就是由于我们30年改革开放的成功,内地基本上没有经历过真正意义上的萧条,因此大陆的每一位地产商或者企业家,只有辛勤的奋斗历程,没有应对大萧条的经验,这也是为什么7月份会发生的现象。当时大多数地产商的抉择很奇怪,宁愿选择幻想不愿意听我讲的实话,为什么你会宁愿选择幻想?因为你没有真正经历过大萧条,把事情看得太简单了。目前政府为了应付大萧条,出了很多政策,我姑且不谈效果如何,至少对于政府积极面对的态度我还是给予高度的评价,而且这是中国政府,还有美国、欧盟其他地区的政府在10月份之后对于地产、对于企业、对于劳工都给予特殊的照顾,这就是一个全新的形势。由于内地没有经历过萧条,所以这个内地企业家的机智是不完整的,不成熟的,会把事情看得太简单,而且我所说的话,我从来不是猜的,我都是经历了大量的数据调研告诉你。我7月份说年底经济会持续萧条、持续恶化,你为什么不听,其实你比我聪明多得多,为什么选择不听,只有一个原因,因为你没有经历过大萧条。

  我们中国地产商也好,上市公司也好,只有个人辛勤的奋斗历程,缺乏大萧条的洗礼,和四大天王相比就有一些特殊的差别。这四大天王除了个人的辛勤经营之外,他们经历过很多次的萧条,虽然他们经历过的萧条不能和这一次相比,我相信这一次也是他们一生碰到的最大的萧条,所以前一阶段四大天王之一的李兆基说看不懂香港的股市,为什么看不懂?因为他看不懂这次的萧条,所以他们经历过的大萧条和各位的相比多得多。

  首先拿一些数据做一个对比,我们地产公司或者讲得更广泛一点,我们的上市公司资本负债比例是多少?我们没有经历过大萧条,看看我们的资本负债比例是多少,上市公司的负债比例,也就是负债×资本是100%-300%,香港的四大天王,包括新鸿基、恒基兆业、长江实业、新世界,这几个公司,四大天王,资本负债比例你们猜是多少,我们是100-300%,他们只有20%。请地产商们想一想,你们真的认为李嘉诚、李兆基借不到钱吗,为什么他们这么保守?因为他们经历过萧条。关于地产的问题,我曾经私下问过四大天王其中一位,我也相信他这句话应该代表了大部分有成就的商人。我问他这一生成功的哲学是什么,或者你这一生成功的关键是什么,内地的企业家会怎么回答我?把握机遇,创造财富,创造机遇,或者是努力不懈,你们有非常积极的人生观,我把他们讲的话送给大家,两个字“保守”。当然我又继续问了下面一句话,我说你们拥有这么大的帝国,这么多的行业,他们甚至不止做地产,还有别的行业,航运什么,你能想象到的都有,这么庞大的帝国,以你一个个人而言,不可能什么都看,什么都理解,所以问了一句非常重要的话,送给各位地产商朋友或企业家,我说你最重视企业营运哪一块,也就是说我如果要求你看财务报表、运营状况,你会先看哪一个?他们回答非常有意思,那位人士告诉我说,他只看“稳定的现金流”,不止是现金流,还必须是稳定的现金流,为什么是稳定的现金流呢?你想一想,这就是一个保守心态的必然延续,稳定的现金流非常重要。

  2009年我想有个新的开始,我也不想逃避这个问题,就想了一个办法,干脆老子不干了,我不想干教授了,09年开始就是这个打扮,我准备去当明星去了。

  明年开始你们在浙江的电视台就常常看到我出现,然后还有卫视出现,我准备一年之后,搞一个“山寨版”的春节晚会,由我来谈该怎么样,怎么样,赵本山同志是二人转,我是一个人侃,侃一个15分钟。

  在这个时刻,你要想到,稳定的现金流学问有多大?对一家地产公司而言,稳定的现金流你知道有多难啊?尤其是地产开发,地产开发的风险是最大的,所以我把恒基兆业等过去30年整个地产开发的现金流的走势都画出来,非常的可怕。大家想想经历过这么多年的,过去十几年当中,地产开发的现金流有负的情况有五年以上,也就是说恒基兆业曾经经历过五年以上的资金链的断裂而不倒闭。如果你的资金链的断裂你能够挺多久?是不是半年、一年差不多了,而且在今天这个时刻,我相信内地大部分企业的现金流一定非常紧。

  想一想,对于恒基兆业而言,如何能够承担五年的负现金流?这一切一定要在一个所谓的稳定流的前提之下,你才能够应付这个局面。发现一个很奇怪的现象,就是香港四大天王为了达到稳定的现金流本身,做了两件事,那是我花了非常多的时间研究出的成果,这两件事我非常非常希望能够和各位地产界的朋友做做简单的沟通,我取了两个名字,第一个叫打底,第二个叫互补。恒基兆业过去十几年以上有五年是负的现金流,如何保证不倒闭?首先是打底工作,所谓“打底”就是首先找到了两个能够提供稳定现金流的地方,第一个是地产出路,第二个是煤气瓦斯,很奇怪,地产公司跑去搞瓦斯跟煤气呢,他们不是为了搞瓦斯而去搞瓦斯的,当然这是我个人的判断,我认为一个是瓦斯煤气,一个是地产租赁,这两个行业的现金流都是稳定的,租赁的现金流甚至更高,你知道发生什么现象呢?虽然地产开发的现金流波动非常大,所以五年是负的,但是当我把煤气的现金流和租赁的现金流都加在这幅图上之后,突然发现整个地产开发的现金流被整个提高了很多,把负现金流这五年全部提高到什么地步?提高到正的现金流的地步,也就是说这五年地产开发的现金流虽然是负的,但是由于租赁的现金流加上煤气的现金流让整个负的现金流抬高到正的,所以这家公司总现金流而言,过去十几年当中,至少我的资料所显示,过去十几年、20年当中每年都是正的,这就是所谓的“打底”,非常有意思,不止是恒基兆业,当我回顾了像长江实业、新世界或者是新鸿基我都发现类似的情况,也就是说打底本身是非常非常重要的。你要做到这一步,事先一定要有很好的风险管理的计划,你要仔细的计算、推论,到时候你怎么把它补回来?这个非常重要,也就是说我把它的这种思维,换一个最简单的话来谈,你们现在做地产开发怎么做的?我过去讲你们是不会接受的,你们觉得太保守了,到12月11号的时候大家都变得很谦虚了,到明年会更谦虚了,你就没有听我这句话。

  请想想做地产开发商什么心态?当它作为一个地产开发这个项目的时候,首先想得跟你不一样,你想得是你能赚多少钱,而他想得是他会赔多少钱?按照过去的惯例,如果今年很糟糕的话,我开发这个项目我赔多少钱?因此,你只写可行性报告,而他是写不可行性报告,如果我开发这个楼盘,我最终要赔多少钱,才想我要不要做呢,他首先想得是原先的现金流够不够补这块的损失。如果是以恒基兆业为例,如果开发一个新楼盘,我要想想看,这的租赁和煤气够不够支付两千万的亏损,如果够的话再做,不够的话,我相信他不会做的。当然这是我自己研究结果的推论。地产开发是大幅度的波动,有五年以上是负的,而加上煤气和租赁服务等五大行业,,整个曲线被提高,一直开发到最后,总现金流是正的,当他开发这个楼盘的时候,他首先想得是这个地盘开发是赔多少钱,而不是赚多少钱。

  这就是一个风险管理的基本态度,我这么讲,我如果在7月份这么讲的,你会觉得非常可笑,这个人真傻冒,跟钱过不去,我们只要把楼盘建好了,提供最好的装修、最好的服务、最好的地段,就是能够发财,地产的成功三要素,就是地段、服务、装修。你想你都知道的事,别人会不知道吗,地段、服务、装修最后你还是扛不住,情况非常复杂。我仔细分析这些人之后,我不得不佩服,我就以资本负债比例为例,他们不是四家平均20%,中国的上市公司里面,资本负债比例平均是100-300%,而他们每家都是20%,不是平均20%,这种结构的类似我非常的震惊。新世界在04年之前,负债比例曾经到60-70%左右,可是还是回来了,还是回到20%的平均位置,因此20%的资本负债比例对于香港而言,应该就是一个安全的标准,至少我的数字显示,这四大天王当中只有一家是曾经偏离过这个数字的,从97到03年曾经高达60-70%,但是到05、06年之后回到20%,因此我们有理由相信20%是一个平均数字。

  同时不止如此,除了打底之外,还有一项硬工夫,我为了确认我讲的是对的,我曾经私下对其中之一做了证实,确实是如此,那就是互补,什么叫互补?互补本身就是当你在做投资的时候,尤其是你又做地产,又做别的行业的时刻,你有没有想到互补是一个绝对标准,不能没有互补。什么叫互补?我投资A行业,我在选择B行业,而选择的条件是A跟B要互补,这话什么意思?这话A的现金流是这个样子,B就是刚好相反,什么目的呢?就是这家起来的时候,那家下去,一高一低可以产生互补,互补的结果可以达到稳定的现金流。所以打底的目的是用稳定的现金流来弥补地产开发的波动,而互补是用其他行业和地产开发的这种波幅做对冲。因此我有理由相信,这些人虽然是以地产起家的,可是对于地产而言,当他在做其他投资的时候,首先想到是互补,保证对冲这是非常重要的。

  我讲的这些故事,不是一个理论,更不是郎教授简单的理念,不是的,而是我搜集了所有的数据之后我发现这样的情况。我举一个例子,你看一个行业是这样走的,另外一个行业是相反的,所以原来波幅这么大,这两个行业加在一起÷2的结果呢?因此我做了一个计算,经过这四大王的互补之后,这种现金流从这么大变成最终的现金流,整个的幅度缩小了几倍。四大天王它的现金流的缩小振幅是几倍,李嘉诚的长江实业缩小了10倍,新世界缩小了7倍,恒基兆业缩小了12倍,这四大天王每一家都通过互补使得现金流各个行业之间的波幅缩小从7倍到12倍之间,平均的缩小幅度是10倍。所以使得地产开发有一定的耗能,通过别的开发使得个现金流的波幅小了十倍,如果你的现金流因为别的行业而缩小10倍,你不觉得今后会安全很多吗,而且不但波幅缩小10倍,还有两三个行业才可以提供最稳定的现金流,让整个行业往上抬。以恒基兆业为例,我的资料显示,在很久很久以前,当做地产投资以前,没有放弃租赁也没有放弃煤气,包括建筑、酒店、码头加在一起,目的就是使得这么大的现金流能够做缩小一点。经过这么复杂的考虑之后,再孕育出现在的四大天王,而且在整个的成长过程当中,你发现态度是非常保守的,绝对不像各位所想得,我要做大做强。这个做大做强我在五六年前批评过的,中国企业没有做大做强的本钱,而且我在广州也讲被媒体骂死了,不做大做强,还做小做弱不成,我一直是忍辱负重几年,郎教授是比较辛苦的,每次提出新观念,都要经过别人的谩骂才知道,包括7月份演讲之后,我说08年制造业要倒闭,被人骂死了,说唱衰整个中国制造业。

  大家注意,四大天王走到今天,你可能以为他是把握机会,迅速做大做强,不是的,我看了历史的数据之后,按照历史数据显示的,它的地产行业资本负债比例一直很高,甚至它的和记黄埔或者是长江实业有10%的资产负债率,一个中国的首富为什么这么低的资产负债率?你发现非常有意思,一个保守的心态完成了整个公司的逻辑思路。但是在很久很久以前,他就不想做大做强,他把资本负债比例控制在20% 上下,慢慢稳健保守的发展,而且不但稳健保守,对于地产那么大波幅的现金流,第一采取拿地,第二采取互补的方式,使得你的风险大为降低,而且四大天王他们的做法之类似,让我感到震惊。我讲这个故事,绝对不是其中一家,而是每一家,都是相同的。所以就应了我以前所讲的一句话,失败的原因很多,似乎成功的真理只有一个,也就是说在这么多年的运作当中,是不是和他们不一样的企业都已经倒闭了呢?而且四大天王所以能够称其为四大天王是经过几十年的孕育,才会走到今天的四大天王,而他们孕育成长的过程当中,就是保守、打底、互补,一路走过来的。

  碰到今天这种金融危机,他们怎么处理的?这是我这今年的研究成果,我希望分享一下,我最新的研究成果显示,李嘉诚在10月底的时候作出一些决定,我把他的决定讲出来以后,我相信你心里会感到非常沉重。第一和记黄埔的全部投资全部撤回,第二资本负债率20%,第三按我的材料显示,他手里220亿美金,这220亿的美金其中70%是以纯现金的形式保管,30%是以国债的形式保管的。请想一想,他这个做法和我7月份在萧山讲的是不是一模一样? 7月份萧山演讲告诉各位地产商你要增加现金流,减低负债,减少投资,4个月之后,11月份真正是李嘉诚所做的,而且有数字证明,负债率是20% 以下,现金流是220亿美金,所有投资全部撤回,11月份开始进入困难期,当然我们有很多希望,情况持续恶化,我多么希望这次的危机不会造成这么大的冲击,不也那么希望各位能够赚更多的钱,我也希望老百姓因为改革开放的成功变得更富裕,但是这些只是我个人一个梦,我希望这些都会发生,但是到现在发现情况不是这个样子的,情况是持续恶化,这也不是我唱衰,而是全世界都是这个样子的。

 

 1/2    1 2 下一页 尾页
[ 返 回 ] 
 本月热点
固顶文章 瑞典如何保护企业知识产权
固顶文章 经济合同订立中的涉税风险分析与防范
固顶文章 浅析会计业务倾向税务化
固顶文章 会计考试思维与会计实务思维真的是两回事
固顶文章 比特币的不公平问题
固顶文章 正确认识“技术分析” 七大特点解读
固顶文章 传销盛行,教育缺位
固顶文章 零成本创业:5步实现月入上千美元
固顶文章 共享单车进军海外背后隐藏着啥秘密?
固顶文章 CPA考试改革方案第二稿获得多数支持
网站介绍 | 版权申明 | 网站搜索 | 广告服务 |  
Copyright © 2008-2017 企管界 All Rights Reserved.
1.免责声明:企管界是个人网站,非商业组织。登载此文出于传递信息,绝不意味着企管界赞同其观点或证实其描述。
2.以上内容仅供网友学习与交流,无意侵犯版权。如有侵犯您的利益,请告知 admin(a)qiguanjie.com 我将尽快删除。
京ICP备07011350号