首页 > 经济观察 > 名家论点
本周热点  
固顶文章 共享单车进军海外背后隐藏着啥秘密?
固顶文章 传销盛行,教育缺位
固顶文章 外汇储备三问
固顶文章 养老金缺口和延长退休年龄
固顶文章 转基因三文鱼首登人类餐桌:生长快一倍 不必贴标签
固顶文章 比特币的不公平问题
固顶文章 会计考试思维与会计实务思维真的是两回事
固顶文章 经济合同订立中的涉税风险分析与防范
固顶文章 浅析会计业务倾向税务化
固顶文章 完善金融监管体系刻不容缓
固顶文章 Visa转型开放平台赋能合作伙伴
固顶文章 我国已建覆盖58个城市的肉菜流通追溯体系
固顶文章 法积极推动法中养老服务合作
发布商链接  

《云中往来》的书面采访稿,关于美国房地产

往来:在美国投资房地产的中国人有多少?有什么特点?

吴:根据2008年8月,全美房地产经纪人协会(NAR)发布的调查,在2007年4月-2008年4月期间,美国房地产市场外国买家的5个主要来源国里,中国于加拿大、英国和墨西哥之后排第四位,居印度之前。在排名前五位国家的投资人中,中国买家的偏好和其他4个明显不同。以投资为基本目标者高达36%,而其他4国买家中此一比例均低于1/4。如包括兼以投资为目标者,投资性购房者占中国购房人的总比例为54%,亦为5国之首。

中国投资人有两个明显特征:最为偏好利用银行按揭贷款,按揭贷款申请率高达81%;偏好高端房地产,中国投资人在美购买房屋的中价为34万多美元,而全美房屋中价仅为20多万美元。

往来:美国房地产价格的“底”出现了吗?现在在美国买房是否凡买必赚?

吴:8月时,我写过一篇文章,认为美国房市价格已经趋于合理,但还没见底;这几个月形势发生了变化,应该说,更没见底了。

目前,国际金融体系已经全面陷入危机,资本市场的去杠杆化明显,资金供应严重短缺。导致的结果就是,可以说,现在美国便宜资产遍地都是,许多资产都有长期投资价值。既然投资的机会这么多,如果投资人目前现金充足,没必要考虑房地产,因为短期回报肯定不是最高的,哪怕投在股市上都可能更好。但如果现金不是很充足,不妨考虑房地产,因为可以借助贷款,而目前房贷利率水平相对也较低。中国人在美国取得住房按揭贷款较容易,通常只需提供合法身份证件以及不低于30%的首付现金,或许比在国内申请按揭还容易。

虽然投资房地产的回报率不是所有投资里最高的,但收益稳定。过去20年美国若干项投资品年收益波动的情况显示,股票、黄金等虽然可能具有巨大短期收益,但也可能造成大幅的短期损失,唯有房地产投资基本保持稳定的正收益率。把这个时间段放大到50年,100年,也基本如此。即使最近两年房地产的所谓“暴跌”,它的震荡幅度比之其它投资品种依然较小。 

另外还要考虑到人民币贬值的可能性——这个可能性从中长期看相当高。还有中国经济恶化的可能性。作为中国人我们都希望中国经济永远好下去,但是作为投资人应当估计到各种风险。投资美国房地产,对中国投资人来说,是一种不错的“分散投资组合”、分担风险的手段。

往来:在大洋此岸管理彼岸的物业会遇什么麻烦?

吴:美国市场上有很多物业管理公司,把房产委托给他们管理,即可省却麻烦,一般收费在年租赁收入的5%左右。如果是自己找朋友管,如果不出事当然省钱,一旦出事费用反而有可能更高。比如水电出了问题,美国请水电工的费用就可能收你每小时80美元。万一房屋发生重大损害,或者租户发生人身伤害等情况,麻烦就更大了。而交给房地产经理公司管理,这些责任都转嫁给了他们。

往来:买房后,如果短期不能升值脱手,你每年需要为这间房子承担哪些税负?

吴:在美国购房,计算购房成本时除了要考虑房价,还要考虑地产税,这个税收各州不等,年税率相当于房产价值大概在1%-3%之间。其实,在中国购房同样要交“地产税”,只是计算方式不同,我们的房价中包括了70年的土地出让金,这就是地产税,而且是一次性付清。在美国,地产税高的州,房价名义上往往便宜一些。投资人做比较时,需要将地产税考虑进来。

房租的税收,要看房子是在公司的名下还是个人名下,是自己租还是几个人联合组建一个共同体出租,或是委托给物业公司出租……目前中国投资人以公司名义投资美国房地产的还很少,多数是个人购房,并以个人名义出租,那么只需要交个人所得税就可以了。由于中美之间有所得税协议,中国的所得税可以抵扣美国的所得税,反之亦然,所以实际上增加的税收负担为零。

往来:如何挑到有升值潜力的房子?有没有什么诀窍 

吴:目前,中国人在美国买房,还是集中在旧金山、拉斯维加斯、佛罗里达这些华人集中的地方,这些地方的房价都偏高。其它地区的房产,由于没有相应的知识储备,问津的中国人较少。完全可以考虑一下其它地区的房子,中部有些地方房子租售比就很好。

很多中国人喜欢找熟人尤其华人推荐,其实在美国生活的华人也不一定了解美国的房地产业。这就像一个外国人想投资于中国,他肯定不能随便在中国找一个外资公司的外籍雇员,向他咨询。不如依靠美国本土的专业房产机构。现在有些美国专业房产经纪机构已经在中国开展了业务。如果你担心专业房产机构的服务有倾向性,可以另行聘请投资顾问为你提供参考意见。但投资顾问不会给你做具体业务,最终交易还是要通过房产经纪机构来完成。

关于诀窍,选房和选任何资产一样,没有一成不变的规律。一个地方的房子,大家都说好,都买,价格上去了,它就变得不好了。我唯一的建议就是,必须注意到房产的地域分化性。这点它和股市不同,股市没有真正的垃圾股,绝大多数垃圾股也可以做波段行情;而有的地方的房产一定不能买,因为它永远不会上涨。因此,从投资角度来说,选房最主要是选地。

 

[ 返 回 ] 
 本月热点
固顶文章 瑞典如何保护企业知识产权
固顶文章 经济合同订立中的涉税风险分析与防范
固顶文章 浅析会计业务倾向税务化
固顶文章 会计考试思维与会计实务思维真的是两回事
固顶文章 比特币的不公平问题
固顶文章 正确认识“技术分析” 七大特点解读
固顶文章 传销盛行,教育缺位
固顶文章 零成本创业:5步实现月入上千美元
固顶文章 共享单车进军海外背后隐藏着啥秘密?
固顶文章 CPA考试改革方案第二稿获得多数支持
网站介绍 | 版权申明 | 网站搜索 | 广告服务 |  
Copyright © 2008-2017 企管界 All Rights Reserved.
1.免责声明:企管界是个人网站,非商业组织。登载此文出于传递信息,绝不意味着企管界赞同其观点或证实其描述。
2.以上内容仅供网友学习与交流,无意侵犯版权。如有侵犯您的利益,请告知 admin(a)qiguanjie.com 我将尽快删除。
京ICP备07011350号