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现在该不该买房

  我在演讲过程中会谈到房地产,每当我谈这个话题的时候,就会有很多人会问我:郎教授,你说我现在要不要买房呀?我觉的他们之所以这么问,其实还是没有看懂我的理论。如果你看懂了我的理论,你不应该为要不要现在买房而紧张不安。要知道地产商现在是惶恐不安的,因为他们必须苦苦支撑刚性成本,同时又要面对越来越难以捉摸的需求面.
  在中国人的概念当中,所谓金窝银窝不如自己的狗窝,就是家非常重要,那么毫无疑问,房子自然就是家的载体了。近一段时间,国家出台了多项政策刺激房地产经济,从11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下住房的契税的税率下调到1%,个人销售或购买住房暂免征印花税和土地增值税,最低首付调至20%,这一系列政策的推出,都是为了鼓励消费,那么,在这样的环境下,现在是不是买房的好时机呢?

  我认为,目前的地产商内心是惶恐不安的,为什么惶恐不安,道理很简单,第一他的成本是刚性成本,比如说购地成本、构建成本,还有其他支出刚性成本,再加上资金一旦积压的话,那个利息支出都是不得了。

  刚性成本之下地产商的需求面是什么,我们设身处地为他着想一下。大家购买房子的主要动力,不是说经济发展很好了,我每年所得增加50%我更富裕了,所以拿出一半钱去买房子——如果是这种正常的购物行为的话,多少资金流入楼市,相对而言,比较容易预测的。地产商可以根据这个地区的经济发展,这个需求,慢慢建房子,这个很好预测的。可是目前就不是这种情况,这资金来源是搞不清楚的。

  今年制造业的大量倒闭,尤其是广州地区超过30%,深圳地区也是非常悲惨。那么请大家注意,这种资金流窜现象是非常重要的,因为这种资金流窜现象,完全主导着中国楼市的发展。这个资金我叫它虚拟资金,因为它本身就是不正常的,并不是因为这个社会更富裕了,你想住更好的房子,而是因为某个行业更萧条了——尤其是制造业或者矿业——他们的钱不知道干什么用,只好大量炒房。所以这个钱,打到哪里就产生泡沫,这种现象值得我们关注。而且这个钱首先进入这个地区的高端市场,把高档楼盘一下拉起来,因此附近的中低档楼盘随之水涨船高。所以这跟我们的一般理解不一样,我们发现在广东地区,或者在其他地区,真的有泡沫房产,反而是中低档的多,高档楼盘由于制造业资金大量引入,拉高房价,它还有资金撑着似乎比较坚挺。而今年你看,要跌价楼盘基本上中低档楼盘先跌价。

  而且这个深圳房产很有意思的,它先从关外跌,因为最近这几年,70%建设在关外,深圳老百姓也不喜欢住在关外 ,关外大跌,关内的中低档楼盘大跌。那么高档楼盘呢?大概两三万之间算是正常,像北京三环之内高价楼盘还是坚挺,并没有看到下降的现象,反而是周边地区,中低档楼盘先跌价。那么这种现象很奇怪,更值得我们注意。

  为什么低端房受冲击比较大?这是因为国家对住房保障非常重视,这一块无论深圳、上海,全国几乎所有城市,都推出这样计划,香港以前也是,大量推这种廉租房,它对市场的影响非常大。现在开发商最恐怖的其实并不光是资金紧张,更恐怖的是国家把它部分的市场收回去了,1998年以前,大部分的房子都是集资建房,国有企业单位盖房建房子,国家在建, 取消福利分房以后,房地产市场才大发展,才有了这么多大开发商赚了大钱,那么这个市场如果被某种程度剥夺了,对开发商打击是非常最大的。

  所说地产商一旦开发高档楼盘的时候,他就根据市场状况做调整,差异化定价,是他们的应对之策。尤其中低档压力非常大,包括政府推出很多的经济适用房、廉租房,压力很大,而且很多地方房价确实在下跌,那怎么办呢?所以对这种楼盘的价格,会出现万科现象。这就是他们的水平,就在这种环境之下,他选择的方法。而且未来搞不好更恶劣怎么办呢?更多人买不起房怎么办呢?所以它会突然做出些定价权改变的决定,这些就是地产商慌恐不安情况之下做的一个决定,我认为就是一个定价权的决定,其实也没那么多复杂。

  我告诉各位什么是楼价的决定因素,但是我不会告诉你该不该买房,你自己做决定,每个人有每个人的立场,有不同的环境,什么时候该退出股市,什么时候该买楼那是你个人的决定。

 

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