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在资产全面缩水下的中国房地产

2008年,可是全球投资者经营最为惨淡的一年,股市投资全面大幅度地缩水。2008年全球股市的市值缩水30万亿美元。如果以中国2007年的GDP24万亿人民币计算以及目前的汇率计算,2008年的全球股市,其市值缩水缩掉了中国8年多GDP。也就是说,2008年全球股市的市值缩水把中国2007年8年多的GDP缩水缩掉了。

其中,全球股市跌得最惨的有,冰岛OMXI15指数以全年94.49%的跌幅荣登全球股市跌幅榜首位;俄罗斯股市全年最大跌幅为76%;越南2008年最深幅度下跳达74.29%;“金砖四国”中的印度和巴西,股市全年跌幅都超过40%以上;金融风暴漩涡中心的美国股指也遭遇1931年大萧条时期以来最大跌幅,2008年美国标普500指数跌了39.35%;英、法、德三大股市2008年的跌幅都在四成左右;香港股市也亦结束过去5年的牛市,2008年全年累积下跌48%,是1974年石油危机以来,指数跌幅最惨的一年,港股市值由2008年跌去了10万亿港元,蒸发接近一半;中国上证指数全年跌幅为65%以上,是18年来最大的年阴线。另外,深证成指全年下跌63.36%及中小板指全年下跌54.16%,中国股市的市值缩水近20多万亿元。

正因为,2008年股市的严重缩水,谁投资谁就损手。巴菲特打破投资不败之记录。2008年李嘉诚手中股票缩水近3900亿。香港富豪个个都跌得四脚朝天。即使是许多国家主权基金,同样亏损十分严重。不仅股市投资是如此,而且投资房地产、黄金、石油、大宗商品期货等,投资亏损无一幸免。在这种情况下,全球房地产市场的价格同样与股市一样全面大幅下跌的。比如,香港半山的住房,近半年的时间里,下跌幅度达到30%。可能大家都会知道,该地方却全球房价最高的地方之一。最近不少大投资银行纷纷预测,香港的房价可能在近一年内还得跌30%以上。

面对全球投资品的价格全面下跌,国际商品的价格也全面大幅下跌。国际原油的价格由2008年7月的147美元/桶下跌到最近低于40美元/桶。贵金属、矿产品、农产品、钢铁等价格都快速下跌。正因为,全球商品价格快速下跌,中国PPI及CPI也出现全面回落。有人甚至认为,全球新通货紧缩开始到来。

在这样的大背景下,它将成为认识中国房地产的一个基础。也就是说,在全球资产的价格大幅缩水的情况下,中国房地产基本废去投资意义上的武功。这其中有以下几层含义。一是住房作为一种投资,当全球资产全面大幅的缩水时,中国房地产作为资产的全面缩水也是必然。曾经有人制造过房地产投资只会增值的神话,但是这种神话为世界各国特别是香港的事实完全打破了。既然房地产投资会出现缩水,那么房地产投资者退出这个市场也十分自然。可以说,在目前的经济形势下,基本上没有多少人会进入房地产投资的。二是既然全球资产全面大幅度的缩水,那么投资者手中持有财富越来越少。严重者,不仅投资者手持有财富减少,甚至于不少投资者会出现负财富或欠债。在这种情况下,假定这些投资者想再进入房地产投资市场,但是他们已经没有半点能力了。三是其他投资品的严重缩水,它让不少投资者真正分享到投资市场的风险性。在严重的系统性风险面前,任何投资者都得被市场打败,都会惨淡退出。这样的历练让不少投资者在市场不确定性的情况下根本就不会进入房地产投资市场。在中国,由于房地产从来就没有经历象样的周期性调整,2008年股市的历练已经为这些投资者提供了一面明镜。四是加上最近政府的一系列房地产新政,基本上是放在住房消费上,对房地产投资同样采取严格的限制。在这种情况下,中国房地产投资者更是会进一步退出房地产市场。在这意义上,中国房地产的住房投资格局基本上确定,它在短期内不会改变。也就是说,在未来一段时间里,房地产投资会越来越少。

既然中国房地产住房投资功能武功尽失,那么中国房地产市场必然会由以投资为主导的市场向以消费为主导的市场转变。对于这种转变,最近中央政府房地产新政是十分明确的。不过,实际上房地产市场反映却十分滞后,即不少地方房地产市场价格没有调整到以消费者为主导的价格水平上来。而以消费为主导的房地产市场的价格是以当地居民基本的收入水平为基础的。离开了当地居民实际收入水平,以消费为主导的房地产市场就不会出现。这就是当前国内不少地方房地产市场的症结。特别是不少地方政府对此认识不清。

可以说,2009年以及未来中国的房地产市场,以消费为主导的市场基本格局是不会改变的。不仅中央政府房地产政府要求如此,也是今天房地产市场发展到今天使然。这是房地产市场内在性决定的。不少人总是希望采取什么方式重新回到以投资者为主导的市场,但是,这只是国人对房地产认识不清时偶然现象,是一些人个人的愿望。可以说,只是中央政府房地产民生政策不改变,这种愿望只能成为历史。这就是在全球资产全面缩水下的中国房地产市场现实。

易宪容,中国社科院金融研究所金融发展室主任

 

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