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楼市调整被推后

2008年颠覆了许多在房地产市场被普遍接受的思维定式:囤地会赚大钱,但原来也可能是死亡陷阱;房价不仅会升,也会跌,甚至大跌;中国的房地产政策竟可以在一夜之间作出180度转变;王石不止是爬山好手,跳楼大减价也在行。

中国的楼市在一年间由狂热转为惶恐,由烈日炎炎变成冰天雪地。政策的打压,终于止住了房价狂飚的步伐,不过接下来的发展却是北京始料不及的。成交量的急跌和融资的困难,使开发商的资金状况迅速恶化。北京奥运会并未激发起买房人的购买激情,接下来的全球金融海啸和内需放缓,更将“金九银十”的销售旺季推向冰点。如果没有外力支持,中国房地产市场面临着崩盘的危机。

这种背景下,中国房地产的政策立场发生了戏剧性的变化。房地产业不仅是经济的重要产业,而且突然成为制止经济全面滑坡的支柱,个人消费和金融安全取决于它,产业链重新启动也少不了它。

2008年10月22日,国务院连出七招,直接刺激挣扎中的楼市,这是共和国历史上针对房地产业最大的一次政策救市。但是七招没有击中楼市的两个关键点——开发商的现金流和购房人的价格预期,因此对市场的实质性帮助有限。

12月17日,北京再出三招,放宽第二套住宅的房贷,并通过减税刺激成交。笔者认为,这次的三招中有半招是有用的,便是“支持合理的融资需求……对有实力有信誉的房企兼并重组提供融资和相关金融服务”。政府在信贷政策上网开一面,对纾缓开发商的资金压力、加速行业整固十分有利。

不过笔者相信,北京最有效的是这十招之外的第十一招,即容忍地方政府拯救本地楼市。地方政府与当地开发商之间有着千丝万缕的利益关联,只要北京不反对、不惩处,相信各地均有意愿和能力推出救市方案,而且创新能力有时令人叹为观止。地方政府或明或暗的发功,应该是稳定中国楼市的关键。

随着信贷尺度的放宽和地方政府的介入,笔者认为开发商现金流危机的最坏时间已经度过,这轮调整中最不确定的因素得以安定。这不代表开发商不会再倒闭,不过它们被收购的可能性大过通过大减价来套现,全国范围内房价大跌的风险已明显下降。

这个新的发展,使得房价与金融资产价格之间的错配变得非常有趣。全国平均房价下跌不到5%,但是开发商的股价平均跌去80%,开发商在海外发行的债券平均有50%的折让(即能够以50元买入100元面值的债券,如果债券到期日开发商并未破产,投资回报将为100%)。造成这种错配的原因有两个:一是投资者对开发商破产的风险仍十分审慎;二是金融海啸造成恐慌性抛售,资产价格被过度低估。

2009年中国房地产市场的形势未必如股价、债价那么有意思。从基本面来看,持续一年的滞销使本来就失衡的供需关系更加失衡。政府推动政策适用房会直接冲击低端商品房。目前商品房空置面积超过1.3亿平方米,可售面积需要起码21个月的时间来消化,两个数字均为历史新高。

在按揭利率优惠、税收优惠和地方政策扶持下,笔者认为2009年的住房销售量会比上一年有所好转,但房价难有大的起色。经济的大环境是通缩重临、收入减少,楼市的基调应该是以整固为主,能够稳住房价已经是最好结果了。

从大局来看,笔者相信中国的房地产市场处在“超级泡沫”中。“泡沫”的含义不言自明,它体现在房价与一般市民的收入差距上,体现在供需的严重失衡上。“超级”指的是中国的一些特殊国情:过度的流动性、封闭的资本项目、强势干预的中央政府和“利益攸关”的地方政府。这些因素使中国房地产市场的周期变化深受政府行为的影响。

目前已看不到北京进一步调整楼市、挤压资产价格泡沫的意欲了。在经济的内忧外患下,政府的注意力全放在已起的火头上。至于定时炸弹的处理,那是以后的事。少了北京的强力打压,多了地方政府的从旁协助,银行又在信贷上“捉放曹”,笔者认为房地产市场的调整时机被推后了。

但是,调整被推后,不代表调整不再发生,因为市场运行有其内在规律,长远看未必以政府意志为转移。只要房价与收入的失衡、供应与需求的失衡一日不除,泡沫仍可能爆掉。

中国的房价不仅与国民的收入水平脱节,不经意间与其他国家之间的比较也变得离谱。上海等地的“顶级阁楼”纷纷爆出了3000万元以上的天价。400万美元可以在美国买一个农庄,在欧洲买一座城堡,在亚洲买一片海滩,真不知那些阁楼(而且只有几十年使用权)乃何方瑰宝。中国的资本项目开放之时,是楼市调整的最后期限。中国的增长实力不容低估,不过请你自忖一下,有钱的话会选农庄、城堡、沙滩,还是那个既无艺术品位也无体贴服务的“顶级阁楼”?

陶冬:

美国犹他大学博士,瑞士信贷第一波士顿(CSFB)董事总经理兼亚洲区首席经济学家。

对房地产企业管理有参考意义的一篇文章,发布在企管界与大家分享

 

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