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深圳经济适用房丑闻说明应停建经济适用房

    经济适用房再遇丑闻,说明经济适用房监管成本过高、行政与市场边界不清等要害问题仍未解决。 

    这一次,丑闻的发生地在深圳。位于南山区龙珠大道南侧的桃源村三期经济适用房,是深圳市为解决中低收入家庭住房问题而投资建设的首个经济适用房住宅小区,于今年1月1日住房竣工移交入伙。短短数日,已经有部分业主将尚未入住的经适房出租作为窗帘、防盗门等装修材料的卖场。 

    自己不入住而出租为经营性住房,只能说明两点:一是入住者并非所需者,业主以不拿白不拿的心态占用了本不该属于自己的稀缺社会资源,造成了社会资源的极大浪费;二是监管成本过高,几近无从监管,老板和业主以亲戚相称,顶多被认为偷税漏税,而相关部门对于租赁方面取证,向来是难事。 

    这再次暴露出经济适用房、限价房存在监管成本过高、市场与保障之间边界不清的致命问题。以经济适用房为例,各个地方政府需要出台针对本地区实际情况的经济适用房购买规则,对于居住年限、产权拥有等标准,必须从头到尾花费数年层层审核。审核之后还需要监管,监管又需要花费大量的人力物力。 

    业主寻租、公司寻租事件层出不穷。政策出台的初衷确实不错,但效益好的国企却将自建经济适用房的成本摊入企业运营成本,慷纳税人之慨,或者以低价、免税等优厚条件购买豪华型经济适用房,成为事实上的偷漏税事件。业主寻租最典型的案例是北京天通苑的住户开宝马车购经济适用房。此类事件说明监管存在盲区。如果要封堵盲区,就存在监管成本过高的问题,仅靠经济适用房条例等是无法毕其功于一役的,这是无法打开的死结。 

    经济适用房寻租深圳既不是第一例,也不是最后一例。只要经济适用房的产权可以市场化、可以流转,寻租现象就会层出不穷。如果不能流转,可以节约社会成本,那与保障性住房又有什么区别。
  
    不仅如此,除了业主寻租、公司寻租之外,还存在政府部门寻租现象。曾经有一则新闻:经济适用房刚开始规划,河南省某市政府就开始建立政府开发公司、政府建筑公司。这些政府公司的效率与公信度,并不优于市场公司。政府开发公司、建筑公司以一本万利的行政划拨资金,项目到手后层层转包,为什么不直接向市场招标?
  
    房地产行业本来就是一个复杂的、寻租弊端丛生的行业,现在我们更要时刻注意一个终极问题:谁来监管业主,谁来监管公司,谁来监管监管者?
  
    限价房则更是尴尬,存在极大的浪费。2008年北京市第二批保障性住房的摇号全部完成,首批1.4万余户限价房配售家庭的选房签约过程中,有2794户选房家庭放弃了选房,弃选率达20%。原因各种各样,或者是地处偏僻,交通成本高,或者是朝向不好等等。这不是北京独有的现象,广州、上海等地都曾发生过,甚至有公积金盈余为浪费工程买单的事。花如此大的代价,换来如此巨大的浪费,这难道是保障型住房的初衷?即便政府出于好心,但打破市场与保障的边界实则是好心办坏事。  

    相比而言,建立廉租住房则是一举数得之举。由于廉租房建筑成本低,我国廉租住房的覆盖面从2007年的10%增加到20%,所需的资金是同等面积的经济适用房的三分之一都不到,如果用政府的力量建设包括经济适用房、限价房在内的全部保障型住房,那么,我国的税收在2007年的基础上要增加五分之一。 

    并且,廉租住房不牵涉到产权的转让、分享、移交,行政与市场的边界划分得清清楚楚,几乎不存在寻租空间,如此一来,混水摸鱼者也就失去了寻租的动力。正因为廉租住房与市场的边界非常清晰,所以,廉租住房不会冲击商品房市场,可以保证商品房市场的稳定,进而稳定我国的住宅消费、几十个相关产业以及上千万的建筑工人。
 
    少建甚至停建经济适用房,可以节约监管成本,还不会降低民众福利,何乐而不为? 

叶檀 复旦大学历史系博士,著名经济评论人

对房地产企业管理有参考意义的一篇文章,发布在企管界与大家分享

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