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一个美国普通家庭的房贷危机

辛西娅.戈德里克(Cynthia Goldrick)的女儿为接受脑部手术不停地从医院进进出出,她的母亲处于肺癌晚期,她的父亲搬进了养老院。
 

辛西娅的丈夫帕特里克因工伤不得不离开工作岗位,就在这时,他们的可调利率按揭贷款还款额上调。戈德里克一家的微薄收入在支付了房贷後本来就所剩无几,如今丈夫失去收入後,他们走上了丧失房屋赎回权的道路。

虽然这一串霉运可能看起来极端了点,但是在过去的一年里,很多美国人都确实经历了抵押贷款利率上升,银行又无力或不愿调整贷款条款的情况。 

2005年,戈德里克一家为偿还此前借下的房贷,拿他们167平方米的房子进行再抵押,贷款37.5万美元。他们的房子位于汉普顿湾,在纽约东部150公里处。

一开始,利率是6.5%,每个月需要还款2,370美元。两年之後,利率上升到9.5%,还款额也猛涨到每月3,850美元,戈德里克全家就靠帕特里克这个有线电视安装工人收入为生,这超出了他们的承受能力。

2005年,戈德里克家的房子估价为60.5万美元。如今,这座房子和周围的其他房子一样,门前都插上了“待售”的牌子,市场价恐怕还不及贷款馀额。 

戈德里克家的贷款是从新泽西州的Rose Mortgage公司获得的,提供抵押贷款服务的是摩根士丹利公司(MS.N: 行情)旗下的Saxon Mortgage Services公司。 

但按揭所有权没有掌握在这两个公司的手上,因为这笔按揭和其他价值7亿美元的抵押品一道,被摩根士丹利公司打造成了证券化产品IXIS 2005-HE4,并被出售给投资者。

这些打包的证券产品就是造成了美国自1930年代以来最恶劣的金融危机的所谓“有毒资产”的核心内容。 

目前,IXIS 2005-HE4的投资者包括保德信保险公司(Prudential Insurance) (PRU.N: 行情)、太平洋投资管理公司(Pimco Advisors)、西方资产管理(Western Asset Management)、美盛价值基金Legg Mason (LM.N: 行情)等等为富人和大众理财的金融机构。

不是房子,而是家

“我们并没有乐颠颠地再贷款来买一辆奔驰车,”辛西娅说。“我们二次贷款,是为了挽救我女儿的生命。不是生活方式,而是她的性命。”

辛西娅10岁的女儿艾琳已经因脑积水、慢性小脑扁桃体下疝畸形和脊柱裂做了十次手术。医药账单的绝大部份是用保险费和导致她残疾的医疗事故赔偿金支付的。那次医疗事故发生在艾琳小时候。 

艾琳在学校成绩优异,如果不是因为舞蹈课只打了83分,肯定评上“优等生”。表面上看不出她的症状有多严重,除非她撩开头发,露出脖子上的伤疤和头皮上尚未愈合的伤口。10岁的她还会照顾6岁的妹妹艾米丽,她们的房间里到处点缀着毛绒玩具。

辛西亚无法离开孱弱的艾琳而去工作。辛西亚说:“你怎麽能在女儿还在手术台的时候就去工作呢?” 

戈德里克一家一度想把房子卖了,搬到北卡罗来纳州的一处更大更便宜的房子里去住。但这样一来,艾琳就不得不与从她两岁起就为她治病的医生们分开。

最後,他们选择了抵押贷款条款修订公司AmeriMod的服务,从而可以支付较少的贷款额和利息费用,以避免丧失房屋赎回权的局面。 

“抵押贷款修订业务可以拯救这个经济,”公司总裁萨尔?佩恩说,“以我们目前的人力,我们每个月可以做六万多宗抵押贷款修订业务。如果有政府的帮助,我可以在一年内处理整个国家的抵押贷款修订业务。”

但这种业务遇到了麻烦。虽然不少家庭的抵押贷款还款额已经得到调整,但还是有越来越多的人还不起贷款。监管机构称,这种情况还将恶化。据一份政府报告称,在所有第一季度修订的抵押贷款中,半年後有55%的还款者至少拖欠还款30天。

同时,还必须考虑债券持有者——也就是投资于证券化抵押品的金融机构——的利益。 

支持抵押贷款修订业务的人也许会说,对投资者们来说,接受较低的回报率也比毫无回报强;但在债券持有者们看来,如果修订贷款只是拖延了止赎的时间,那对他们就没有什麽好处。


而且,有些证券化产品禁止修订抵押贷款,以保护债券投资者,比如对冲基金或是退休基金。不幸的是,戈德里克一家的抵押贷款就属此列。 

尽管在利率低于6.5%的情况下,戈德里克一家就还得起贷款,住得起房子,债券投资者们也能不断获得收益,胜于收回房屋而拿不到现金的情况,但Saxon公司还是拒绝修订他们一家的贷款条款。

12月19日,Saxon公司的客户服务代表写给AmeriMod的信件中说到:“您的贷款修订要求被拒绝了,因为投资者不允许对这项贷款进行修订。”Saxon的母公司摩根士丹利拒绝就此事发表评论。

萨尔?佩恩说,他虽然收到了这份通知,但将为戈德里克一家抗争到底,因为他们的境遇是在是太特殊了。

证券化产品

2005年的时候,对于固定收入投资者来说,包含有戈德里克一家按揭贷款的证券化产品IXIS 2005-HE4看起来是安全之选。惠誉(Fitch Ratings)将这一资产池中的优质产品评为AAA级,并且直到今天仍坚持这一评级。惠誉称,80%的AAA债券已经全额偿付。

但资产池中评级较低的按揭贷款则表现不佳,已经出现多次降级。摩根士丹利网站上11月份的数据显示,这一基金里24.3%的按揭都丧失了赎回权,另有13.1%的按揭已经拖欠还款至少30天。 

更何况,2005年还算是个好年景。2006年以後的按揭债券一日不如一日。在2007年信贷危机爆发之前,华尔街金融机构一直大笔投资于按揭证券(MBS)。这一市场为雷曼兄弟公司(LEHMQ.PK: 行情)和贝尔斯登主导,前者已经垮台,後者在最後一刻以“跳楼大甩卖”的价格被摩根大通(JPM.N: 行情)收购。

投行承销证券化产品的费率为1.25%-1.35%,也就是说,从一个总值7亿美元的资产池上能赚到875万-945万美元。当抵押贷款公司忙不迭地发放贷款的时候,华尔街投行们赚了个盆满钵满。 

如今,泡沫已经破灭,证券化按揭产品已经叫停,投资者们正在二级市场上以极大的折扣购买按揭债券。


但这对戈德里克一家没有什麽意义。他们像许多美国家庭一样,面临失去住房的危险。美国国会批准用来救助华尔街金融机构的7,000亿美元救助计划,对他们来说远水解不了近渴。

“我极端愤懑,”帕特里克说。在他看来,最近爆出的华尔街交易员伯纳德?马多夫巨额诈骗丑闻再次证明了华尔街的罪过。

“我憎恨国会、大银行、和那些偷走了人们退休金的贪婪的变态亿万富翁。” 他还说:“我不想再听到这些消息了,我关掉电视。到处都是坏消息。”(完) 

翻译:高虹

 

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